A Reforma Tributária já começou a impactar o setor imobiliário, e a nova Lei Complementar nº 214/2025 traz mudanças importantes para quem trabalha com aluguel de imóveis, sejam eles urbanos ou rurais.
Neste artigo, explico como a reforma afeta pessoas físicas e jurídicas, e o que muda na tributação dos aluguéis com os novos impostos CBS e IBS.
Para acessar o texto completo da lei, consulte a Lei Complementar nº 214/2025 no site do Planalto.
O que é a Lei Complementar 214/2025?
A LC 214/2025 regulamenta a Reforma Tributária aprovada em 2023. Além disso, ela cria dois novos tributos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – substitui PIS e Cofins (tributo federal)
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – substitui ICMS e ISS (tributo estadual/municipal)
Esses impostos passam a incidir também sobre aluguéis de imóveis, com regras específicas conforme o perfil do locador.
Consulte o texto completo da lei neste link oficial do Planalto.
Pessoa física será afetada pela reforma tributária no aluguel de imóveis?
Depende. De acordo com o artigo 251 da LC 214/2025, pessoa física só será contribuinte da CBS e do IBS se alugar mais de 3 imóveis distintos e tiver receita superior a R$ 240 mil. Ou seja, apenas quem exerce locação como atividade econômica será tributado.
E a pessoa jurídica?
Sim, pessoa jurídica continua sendo considerada prestadora de serviços. Assim, os valores recebidos com locações serão tributados tanto pela CBS quanto pelo IBS, substituindo os tributos antigos.
Quando começa a valer a reforma tributária no aluguel de imóveis?
A nova tributação entra em vigor em 2027 e 2029. Portanto, é essencial começar a se preparar com antecedência..
| Tributo | Início da vigência |
| CBS | 1º de janeiro de 2027 |
| IBS | Transição entre 2029 e 2032 |
A CBS começa em 2027. Por outro lado, o IBS entrará em vigor gradualmente a partir de 2029.
Regime de transição para contratos antigos
Contratos firmados até 16/01/2025 poderão optar por alíquota reduzida. Dessa forma, o impacto tributário poderá ser amenizado durante a transição.
Base legal: Art. 487, §2º da LC 214/2025
Haverá redução na base de cálculo?
Sim. O contribuinte pode aplicar uma redução de até 70% na base de cálculo.
E nos casos de imóveis em zonas históricas ou de reabilitação urbana, a redução pode chegar a 80%.
Fonte: Art. 261 da LC 214/2025
E as plataformas digitais?
Plataformas como Airbnb, QuintoAndar ou imobiliárias online poderão ser responsabilizadas pelo recolhimento automático da CBS/IBS, em especial nas locações por temporada (até 90 dias).
Isso cria mais controle e reduz a evasão tributária.
Como se preparar?
Você é:
- Proprietário de imóveis para locação?
- Administrador de patrimônio familiar?
- Profissional ou empresa que aluga imóveis comerciais?
Portanto, é fundamental rever seus contratos, atualizar cláusulas e se preparar para as novas exigências fiscais que chegam em 2027.
Links úteis:
- Como regularizar um imóvel rural em MG
- Serviços jurídicos em locações e contratos
- Saiba mais sobre nossos serviços em regularização de imóveis e consultoria para locações.
Conclusão
Desta forma, a reforma tributária no aluguel de imóveis é uma mudança concreta, que já está regulamentada e tem data para entrar em vigor.
Quanto antes você ajustar seus contratos e práticas, menos impacto terá sobre sua renda ou o patrimônio da sua família.
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