Adquirir um imóvel é um dos momentos mais importantes — e caros — da vida de qualquer pessoa. No entanto, muita gente ainda não sabe como saber se o vendedor é o dono do imóvel que está sendo negociado.
Esse é um erro que pode custar caro, já que existem inúmeros casos em que compradores descobrem, só depois de fechar negócio, que o imóvel não pertencia legalmente a quem o vendeu. Por isso, neste artigo, você vai entender os riscos dessa situação e como uma análise jurídica especializada — a chamada due diligence imobiliária — pode evitar prejuízos e dores de cabeça.
A Compra de Imóvel e Seus Riscos.
Antes de assinar qualquer documento, é fundamental entender como saber se o vendedor é o dono do imóvel. Isso se faz por meio de uma análise jurídica especializada, que verifica a titularidade real do bem no cartório de registro de imóveis.
- Está vendendo um imóvel em nome de terceiros, sem autorização;
- Já vendeu o mesmo imóvel para outras pessoas;
- Está vendendo um imóvel que não está regularizado ou que possui pendências judiciais;
- É herdeiro, mas ainda não houve o inventário e partilha formal;
- É possuidor, mas não proprietário, ou seja, não tem escritura registrada.
Essas situações podem colocar o comprador em risco de perder o imóvel mesmo depois de pagar. A boa-fé do comprador, infelizmente, não o protege totalmente nesses casos.
Infelizmente, nem todos os vendedores agem com transparência. Em muitos casos, a pessoa oferece um imóvel em nome de terceiros, sem qualquer autorização legal. Outros vendem o mesmo imóvel para mais de um comprador, causando disputas judiciais sérias. Além disso, há quem tente negociar imóveis com pendências, como falta de registro ou dívidas na Justiça.
O Que é a Due Diligence Imobiliária?
A due diligence é justamente o procedimento que responde à dúvida: como saber se o vendedor é o dono do imóvel? Ela verifica toda a documentação do bem e do vendedor, analisando se há riscos, dívidas ou impedimentos legais.
O que é verificado na due diligence?
- Propriedade do imóvel – Verifica-se se o vendedor é realmente o dono, por meio da matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis;
- Histórico do imóvel – Análise de registros anteriores, para checar possíveis fraudes ou transferências irregulares;
- Situação fiscal e tributária – Checagem de IPTU, taxas, dívidas, pendências junto à prefeitura;
- Ações judiciais – Levantamento de processos que envolvam o vendedor, como ações de execução, falência, divórcios, inventários etc.;
- Condomínio – Verifica-se se há dívidas condominiais que podem ser herdadas pelo comprador;
- Zoneamento e uso permitido – Em casos de imóveis comerciais, a due diligence também verifica se o uso do imóvel é compatível com o plano diretor municipal.
Em resumo, a due diligence é uma investigação jurídica e documental completa, feita por um advogado especializado. O objetivo é claro: identificar riscos, pendências ou possíveis fraudes antes que o comprador finalize a transação
A Importância de um Contrato Bem Elaborado.
Além da due diligence, é essencial que o contrato de compra e venda seja personalizado e elaborado por um advogado. Evite contratos genéricos prontos da internet — eles não protegem você de forma adequada.
Um contrato bem feito deve conter:
- Cláusulas de garantia da titularidade;
- Responsabilidade por dívidas anteriores;
- Multas por descumprimento;
- Condições de pagamento e entrega;
- Declarações do vendedor quanto à regularidade do imóvel.
Antes de tomar qualquer decisão, o comprador precisa entender como saber se o vendedor é o dono do imóvel. Esse é o primeiro passo para evitar fraudes e proteger seu investimento.
Casos Reais: Quando o Sonho Vira Pesadelo.
Não são raros os casos noticiados em que compradores descobrem que:
- O imóvel estava penhorado pela Justiça;
- O “dono” era apenas um ocupante;
- Já havia outra escritura anterior;
- A matrícula estava bloqueada por decisão judicial.
Esses casos podem gerar anos de disputas judiciais, sem garantia de recuperar o valor pago. Uma simples checagem jurídica poderia evitar tudo isso.
Como Comprar um Imóvel com Segurança.
Se você está pensando em comprar um imóvel, siga estes passos para garantir uma compra segura:
- Contrate um advogado especializado em direito imobiliário;
- Solicite a matrícula atualizada do imóvel (documento oficial no cartório de registro);
- Faça a due diligence completa do imóvel e do vendedor;
- Analise o contrato antes de assinar qualquer documento;
- Prefira a compra com escritura pública e registro em cartório.
Considerações Finais.
Comprar um imóvel exige mais do que boa vontade — exige estratégia e cuidado. Por isso, essa decisão nunca deve ser feita por impulso. Ao tratar essa transação com seriedade, você evita surpresas desagradáveis e protege seu patrimônio.
Se você está pensando em comprar um imóvel e ainda tem dúvidas sobre como saber se o vendedor é o dono do imóvel, consulte um advogado de confiança. Ele irá te orientar desde a análise da matrícula até a assinatura do contrato.
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